Con la recente ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024 pronunciata dalla terza sezione, la Corte di Cassazione ha chiarito se, e in quale misura, spetti il diritto alla ripetizione dei canoni versati, in capo al conduttore, in ipotesi di contratto di locazione dichiarato nullo.
Nello specifico, nel caso di specie, il conduttore, aveva adito l’autorità giudiziaria sul presupposto di aver condotto in locazione – in forza di un rapporto contrattuale che il locatore aveva preteso svolgersi “di fatto” – una stanza in un appartamento sito in Roma, corrispondendo un canone di Euro 500,00 mensili da ottobre 2011 a giugno 2015.
Pertanto, parte attrice agiva per ottenere la declaratoria di nullità del contratto di locazione oltre alla condanna del locatore alla restituzione dei canoni versati.
Questo il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte: «in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto a ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale».
Dunque, queste le conclusioni che possiamo trarre dalla lettura della sentenza e del principio di diritto di cui sopra:
la pretesa restitutoria del conduttore è da ricondurre nell’alveo della norma di cui all’art. 2033 cod. civ. (indebito oggettivo) secondo cui “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”;
le ipotesi legislative in cui, nonostante il venir meno del vincolo contrattuale, le prestazioni sono irripetibili, sono da ritenersi eccezioni rispetto alla regola generale (ciò vale ad esempio nel caso di risoluzione per inadempimento del contratto);
avendo comunque il conduttore goduto dell’immobile – fatto storico ineliminabile – il locatore ha diritto di chiedere un indennizzo, al fine di eliminare lo squilibrio contrattuale venutosi a creare, all’esito di una valutazione oggettiva dell’utilità conseguita dal conduttore e, dunque, entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall’esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido. Il locatore non ha pertanto diritto ad ottenere il mancato guadagno che avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di un contratto valido;
il giudice non può statuire d’ufficio sull’ingiustificato arricchimento che rimane eccezione riservata alla parte (nel caso di specie il locatore era rimasto contumace).
La pronuncia in esame ci permette altresì di ricordare che, come affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 9475 del 9 aprile 2021, il contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, è affetto da nullità relativa e di protezione che può essere fatta valere solo dal conduttore e non è rilevabile d’ufficio dal giudice.
